Cos’è la Banca Europea degli Investimenti, o meglio, cosa fa? Dal sito dedicato, la “BEI assume prestiti sui mercati dei capitali ed eroga prestiti a condizioni favorevoli per progetti che sostengono obiettivi dell’UE. Circa il 90% dei prestiti viene erogato all’interno dell’UE. Il denaro non proviene dal bilancio dell’UE”. E da dove proviene? Principalmente, dai mercati internazionali dei capitali. E cosa sono i mercati internazionali dei capitali? Secondo la definizione, sono i mercati in cui vengono trattati strumenti di debito o partecipativi (azioni) a medio-lungo termine (ovvero con scadenza superiore a 12 mesi) o a scadenza indeterminata. In altre parole, i mercati finanziari.
Fra i servizi della BEI, oltre ai prestiti diretti, al procacciamento di prestiti, al cumulo di finanziamenti, c’è anche la consulenza e assistenza tecnica ai soggetti che la richiedono per i propri progetti. Sotto il profilo dell’abitare, BEI ha una priorità strategica che si inserisce dentro lo European Affordable Housing Plan, ovvero il Piano per la casa europeo che, per la prima volta in modo coordinato, prevede per il 2026 circa 6 miliardi di finanziamenti in Europa. Del resto, non scordiamo che la Banca ha sostenuto progetti abitativi di edilizia sociale a Hannover e Barcellona. Tuttavia, sebbene sia nata per sostenere lo sviluppo e la coesione della società europea, per sua natura si è presto rivelata un ottimo strumento per immettere il capitale privato, dominato dalle grandi società di investimento che padroneggiano il mercato finanziario, all’interno delle progettazioni pubbliche. In questo quadro assume aspetto emblematico uno dei primi passi dell’azione della BEI in Italia, ovvero il suo coinvolgimento, in risposta alla richiesta del Comune di Firenze, nella progettazione e valutazione di sostenibilità e fattibilità, oltre altri servizi, del nuovo Piano comunale fiorentino di edilizia abitativa a prezzi accessibili. Il terreno su cui si gioca la prima partita sono i 20 ettari dell’ex caserma Lupi di Toscana, dove, a dire il vero, già qualcosa o molto più di qualcosa, è stato fatto senza scomodare la Bei. Di questo “qualcosa” dà conto l’atto di indirizzo della giunta comunale del 4 dicembre scorso, delibera 2025-00498. L’atto mette in chiaro alcune cose, in particolare che i lavori riguardanti i lotti 6-7-10-11, più lo studentato a carico di Casa spa, sono già certi e aggiudicati. I lotti citati sono dedicati ad alloggi a canone calmierato con la cessione del diritto di superficie all’aggiudicatario, ovvero il fondo Abitaequo, dedicato allo sviluppo di iniziative di housing sociale, gestito da Investire SGR. L’investimento previsto per lo sviluppo del progetto di social housing dell’ex Caserma Lupi è di circa 55 milioni di euro, di cui 35 milioni da parte del fondo Nazionale dell’Abitare (CDP Real Asset SGR), 15 milioni da Fondazione CR Firenze e 4 milioni dalla valorizzazione delle aree comunali”.
Se questa è una prima fase, la seconda si apre con la chiamata della BEI. Secondo l’accordo con la giunta fiorentina, la Banca Europea Investimenti, con il sostegno finanziario dell’InvestEU Advisory Hub, fornisce dunque assistenza tecnica per la definizione del nuovo piano comunale di edilizia abitativa a prezzi accessibili, allo scopo di allargare l’offerta di alloggi a canone calmierato, ovvero di edilizia sociale. Secondo la narrazione ormai diffusa e trasversale, è infatti l’ERS la chiave principale per la risposta all’emergenza abitativa in tutta Europa. Cos’è l’ERS? E’ un’offerta di alloggi per una fascia che non è così povera da accedere all’edilizia popolare, né così ricca da poter rimanere sul mercato degli affitti. A differenza dell’ERP, edilizia popolare tout court pubblica, questa modalità apre all’intervento dei privati. Privati che, volenti o nolenti, per entrare in gioco chiedono che sul tavolo ci sia una quota di profitto in qualche modo allettante. In altre parole, il gioco, per il privato, deve sempre valere la candela. Che siano case o caramelle.
Per rinforzare questo tipo di offerta, dunque, il Comune di Firenze si rivolge al professionista dei professionisti, ovvero alla Banca Europea Investimenti, che gioca sul terreno dei mercati finanziari per attrarre soldi e investitori. Tutto bene, dal momento che la finanza non è il diavolo e l’urgenza del problema abitativo preme. Tuttavia, dentro tutto ciò qualcosa stride. A stridere forte è il primo passo che la Bei compie dentro Firenze, che è quello, come da accordo nell’atto di indirizzo citato, della valutazione, studio e fattibilità dei progetti per allargare il patrimonio ERS nell’area dell’ex caserma Lupi di Toscana. Ma occorreva scomodare la Bei? Non era già stato fatto in proprio nella prima fase cui si riferisce l’atto di indirizzo citato? O forse qualcosa era ancora da rifinire nel passaggio che porta verso l’allargamento del patrimonio di immobili ERS, necessario per rispondere a un aplatea molto ampia?
La domanda, a questo punto, diventa come si possono acquisire immobili, anche, perché no, dal patrimonio Erp. Si può, perché oltre all’aiuto della BEI, che deve valutare e suggerire anche la strada migliore per giungere alla conversione, sia pur temporanea, di tali alloggi in ERS, (a “seguito di possibili modifiche regolamentari da parte della Regione Toscana”), c’è, nella legge regionale sulla casa 2/2019 modificata in seguito, una norma che sembra giusta giusta per il meccanismo riportato.
L’ aggiustamento intervenuto nel luglio 2023, riguarda l’art. 6 della citata legge, anzi, l’ultimo periodo del comma 4, dell’articolo stesso, in cui si legge che il comma citato “è sostituito dal seguente: «L’autorizzazione all’esclusione permanente (di immobili dal patrimonio ERP, ndr) è subordinata all’adozione di forme di compensazione, finalizzate a mantenere inalterato il potenziale del patrimonio di ERP.». Perciò, secondo quanto stabilito, il patrimonio Erp non può essere diminuito. Ma ecco che spunta il comma 4-bis, inserito dopo il precedente, che recita: ” La giunta regionale, su proposta motivata e documentata dell’ente proprietario, può autorizzare, senza compensazione, l’esclusione permanente degli alloggi nei seguenti casi: a) alloggi inagibili in condizioni di dissesto tali da non consentire interventi di recupero; b) alloggi non assegnati e localizzati in comuni in cui siano esaurite le domande in graduatoria, sia comunale sia sovracomunale, derivante dagli accordi di cui all’articolo 7, commi 2 bis e 4, considerando l’andamento delle domande stesse nel corso almeno degli ultimi due bandi. In tali casi il comune puo’ autorizzare utilizzi non residenziali, con particolare riferimento a finalita’ sociali o di pubblica utilita’, ovvero utilizzi conformi agli strumenti di gestione del territorio, con la destinazione del reddito eventualmente prodotto alle politiche di sostegno all’abitare sociale”.
Ahiahiahi, commenta qualcuno, come ad esempio i sindacati di base della casa, secondo cui “si tratta di una vera e propria porta aperta” che permette un gocciolamento degli alloggi popolari in direzione di alloggi a canone calmierato. Senza neanche l’obbligo della compensazione. Una norma che facilita e abbraccia l’indirizzo del Piano Casa europeo (European Affordable Housing Plan) che, ricordiamo, rappresenta una delle priorità strategiche della BEI. E poco importa che, nella sola Firenze, le domande per l’Erp siano circa 4mila, vale a dire grossomodo 50% in più rispetto alle usuali 2000-2.500 degli altri anni.
Ricapitolando: la BEI, che opera sui mercati finanziari e una delle cui mission è attrarre investitori anche privati su progetti anche pubblici, è chiamata a valutare l’affidabilità e la fattibilità di un progetto comunale che riguarda la valorizzazione dell’ERS anche includendo alloggi ERP, col rischio di impoverire un patrimonio che, grazie al 4-bis dell’art. 6 della legge 2/2019, non c’è più l’obbligo di compensare. La domanda a questo punto è: se la sostenibilità del progetto comunale è legato, brutalmente, al reperimento di soldi, qual è il margine di profitto che potrebbe rendere attraente l’operazione per gli investitori? Un profilo interessante è anche la dichiarata temporaneità del passaggio degli immobili da ERP a ERS e poi di nuovo a ERP: qual è la temporalità, vent’anni? E dopo vent’anni, che fine faranno le famiglie in regime di ERS che abiteranno in quelle case?
Interrogativi che ora si dovrebbe porre la giunta comunale di Firenze, ma che in realtà, rodato il meccanismo, dovrebbero porsi tutti i comuni che almeno in Italia volessero chiamare in aiuto alle proprie amministrazioni un tal potente soggetto. Al netto del fatto che il problema delle famiglie accennato nelle ultime righe potrebbe anche essere superato dai fatti, dal momento che la famosa fascia grigia, in buona sostanza formata da working poors, anche con i dati alla mano della pauperizzazione sociale dilagante, potrebbe davvero in breve scomparire nel profondo rosso dell’indigenza. E chiedere case popolari.
Ma non è tutto. Curiosando nelle attività incluse nell’accordo a carico della BEI, fra cui la valutazione sia delle risorse di proprietà del Comune da convertirsi in ERS (ivi compresi gli eventuali immobili ERP) e la loro pianificazione, sia la valutazione delle leve finanziarie a disposizione del Comune per assicurare la sostenibilità economico-finanziaria del Piano, si ritrova anche una voce volta all’ “assistenza nello sviluppo di una regolamentazione specifica (relativa alla normativa regionale vigente e/o di futura elaborazione, in coordinamento con la Regione Toscana) per agevolare l’eventuale conversione temporanea di alloggi Erp inutilizzati da ristrutturare e garantirne la sostenibilità economico-finanziaria”. Stringendo e in sintesi, il principio generale parrebbe il seguente: coinvolgere un istituto finanziario in funzioni regolamentari e normatiive proprie delle Istituzioni, subordinando ogni presupposto al diritto all’abitare alla sostenibilità economico-finanziaria.
Tornando al panorama generale, l’Europa ha scelto di fatto l’edilizia sociale a canoni calmierati come risposta di fondo al problema dell’emergenza abitativa, una scelta che, almeno per quanto riguarda l’Italia, taglia fuori una buona parte di lavoratori dipendenti (basti pensare che, a fronte di uno stipendio medio che nel 2025 si attesta, tolti contributi previdenziali e imposte, tra 1.700 euro e 1.850 euro per il settore privato, il canone di un alloggio di edilizia sociale è fra i600 e i 700 euro mensili) cui ormai non basta l’affitto calmierato per condurre un’esistenza “libera e dignitosa”. .Una scelta, quella europea, che coinvolge anche le amministrazioni locali, che vengono “supportate”, ma anche “superate” da attori e strumenti come la BEI: Infine, per curiosità, ci siamo chiesti che fine abbia fatto il Piano Casa nazionale, che esiste come norma dal 30 dicembre 2025, quando la Camera ha approvato in via definitiva la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1 commi 783-784). Fra le linee di intervento, un investimento prioritario da 1,2 milioni di euro, che via via è stato diminuito, per le circa 60mila case popolari non riassegnabili perché degradate e il “cuore” dell’intervento, 10mila alloggi a canoni calmierati per “fasce vulnerabili”. La norma c’è, ma mancano i piedi, ovvero il decreto attuativo che metterà sul terreno criteri, modalità, risorse, e che non è stato ancora firmato, in quanto sospeso a causa dei conflitti scoppiati in Medio Oriente.
