L’Europa è in corso di cambiamento. Francia e Spagna in particolare mostrano una grande effervescenza di piazza, ma sono pesanti anche le inquietudini che scuotono la Germania. Fra i temi chiave delle proteste, la casa assume una rilevanza particolare, insieme alla grande questione della scuola pubblica. Di fatto, due dei pilastri su cui si reggeva il vecchio sistema di welfare europeo. Ne parliamo con il professor Agostino Petrillo, architetto urbanista e filosofo, docente al Politecnico di Milano.
Professore, l’Europa in questo momento sta dando sfogo alla “colère”. Cosa pensa di questo diffuso senso di ribellione?
“Si può tracciare un orizzonte di fondo, che è quello del progressivo venir meno, negli ultimi anni, di ciò che rimaneva del welfare europeo e dell’abbassamento del livello di vita. Un orizzonte che è legato solo marginalmente agli ultimi eventi, le guerre in corso e anche la vicenda di Gaza. la questione degli armamenti, della corsa al riarmo e della spesa militare hanno inflitto un ulteriore colpo al budget già ridotto degli Stati per la spesa pubblica. Possiamo dire con sicurezza che queste manifestazioni a cui stiamo assistendo in Europa sono da ricondurre alla percezione chiara del crollo dei livelli di vita e delle opportunità”
In questo quadro come interviene la questione della casa?
“Si tratta di una questione antica e mai del tutto risolta, anche nei Paesi del Nord Europa che sono stati i primi a mettere in atto politiche di edilizia popolare pubblica sin dagli inizi del ‘900, mentre in Italia si rimaneva legati ad associazioni benefiche o all’azione di grandi imprenditori che si prendevano la briga di sistemare case per i lavoratori; le prime case popolari a Milano, ad esempio, nascono da iniziative di benefattori, strutture legate all’associazionismo cattolico e via dicendo. Ma anche quando arriva la grande stagione dell’edilizia popolare pubblica con il social housing legato alle strutture welfariane di tutta Europa nel corso del secondo Dopoguerra, la situazione non viene risolta definitivamente, lasciando vive grandi sacche di disagio e malessere. Fino circa agli inizi degli anni ’90, si trattava di sacche di marginalità, di povertà, di disoccupazione, di soggetti che per vari motivi non riuscivano neppure ad accedere alla casa popolare. Si trattava comunque di una necessità abitativa a carattere residuale, in una situazione generale europea in cui il problema sembrava in buona parte risolto, sia pure con modalità diverse. Alcuni Paesi dell’Europa centrale, come la Germania, avevano messo in atto un sistema di cooperative o di società con partecipazione pubblica, per cui la Germania è sempre stata ed è rimasta fondamentalmente un Paese di affitto, con una componente privata, ma, soprattutto nei grandi centri, con un prevalente affitto pubblico”.
E per quanto riguarda l’Italia?
“Nel nostro Paese come in generale nei Paesi dell’Europa meridionale è stata fatta la scelta della casa di proprietà. Scelta discutibile, perché, ad esempio, la casa in proprietà in un’epoca di carriere mobili e variazioni di attività lavorative e di spostamenti sul territorio, può diventare un handicap. Inoltre, la grande concentrazione di case di proprietà ha esasperato una caratteristica storica del nostro Paese, ovvero che il numero limitato delle case in affitto, in particolare rispetto alle situazioni proprietarie”.
Ma quando e perché le cose sono cominciate a peggiorare?
“Ci sono stati dei veri e propri spartiacque. Si comincia negli anni ’90 negli USA, con i prodromi della finanziarizzazione dell’economia. Si inizia a pensare che la casa possa essere considerata non solo per il suo valore di mercato corrente, ma anche per quello che può valere rispetto all’aspetto speculativo. Mi spiego meglio: come nel sistema borsistico e finanziario si sviluppano prodotti quali i derivati futures, si comincia a pensare che si possa fare altrettanto per le case. La finanziarizzazione dell’economia perciò tocca profondamente il bene-casa, in quanto non più considerato per la rendita (per identificare la quale valeva ad esempio la posizione della casa nella città, la vicinanza con i servizi, la piacevolezza dell’ambiente…) ma per il cosiddetto “capitale fittizio”. La casa vale per quello che potrebbe valere, in altre parole è come se si facesse un futures: non vale solo per il valore di mercato ufficiale attuale, bensì incorpora un capitale fittizio che è il valore che potrebbe avere se tutto il quartiere fosse completamente rinnovato”.
Si tratta del passaggio che porta alla gentrificazione?
“La vicenda del progressivo passaggio della casa da bene essenziale a oggetto di potenziale speculazione , va, negli anni ’90, di pari passo con la gentrificazione, ovvero la ristrutturazione di vecchi quartieri popolari che diventano zone di pregio e cambiano completamente volto. E cambiando volto cambiano anche abitanti. I vecchi abitanti vengono generalmente espulsi, e delle nuove élite urbane si insediano al loro posto. In questo gioco, la chiave è l’idea della valorizzazione della casa, anche del singolo appartamento, come conseguenza di un più ampio progetto di rinnovamento urbano; quello che in Italia è stato chiamato, con una formula piuttosto ambigua, “rigenerazione urbana”. Il nocciolo di questo meccanismo è che la casa assume un valore che non è solo quello materiale ed oggettivo considerato dal punto di vista tradizionale della rendita, ma è un valore nuovo considerato in una prospettiva di medio-lungo periodo, in cui la casa potrebbe subire una rivalorizzazione legata alla trasformazione di tutto ciò che c’è intorno. Questa trasformazione della casa in un asset si intensifica già nel corso degli anni ’90, sostenuta dal fatto che ci sono tutta una serie di capitali che sono in cerca di rapida valorizzazione”.
Cosa significa?
“Per esempio, in Spagna, già nel finire degli anni ’90, si sono presentati venture capital in cerca di rapida valorizzazione che hanno cominciato a comprare sistematicamente il centro storico di Madrid, con una variazione del valore degli alloggi che in alcuni casi quintuplica, in altri decuplica. Si innesca così un effetto domino, agevolato anche dalle amministrazioni pubbliche della città che tiene bordone a questi capitali, che hanno carattere internazionale e arrivano a Madrid attraverso la Borsa e investono sui quartieri del centro. Ne risulta una quasi completa gentrification dell’area. Un altro crocevia importante è da una parte, la crisi dei mutui subprime 2008-2009, dall’altro, la crisi economica generale 2012-2013. Cosa succede? La crisi americana fa scoppiare una bolla immobiliare che negli USA era stata alimentata (volutamente) dall’illusione, durata a lungo, di poter costruire illimitatamente case e appartamenti nuovi senza avere idea di a chi sarebbero stati venduti. Una superproduzione di alloggi che venivano affibbiati con un curioso meccanismo legato ai mutui subprime per cui bastava pagare le prime rate, inducendo gli stessi agenti immobiliari a coprirle per cercare di assegnare in qualche modo questi appartamenti di recente costruzione. Poi, quando nessuno è riuscito più a coprire le rate del mutuo, il castello è crollato. Come ondata di ritorno, i problemi sono scoppiati anche nell’analoga bolla immobiliare europea. In Spagna l’esplosione della bolla immobiliare diede origine al movimento degli Indignados: chi non riusciva più a pagare le rate dei mutui si trovava oltre che sfrattato (l’appartamento tornava in mano alle banche) anche costretto a pagare le rate”.
La progressiva riduzione della casa da bene essenziale ad asset finanziario che conseguenze ha creato?
“Ha provocato un’onda lunga, un cono d’ombra nel cui raggio di azione ci troviamo ancora. Come mai? Perché da una parte c’è stata l’impennata dei prezzi delle case che riguarda tutta Europa; dall’altro, con la riduzione del potere d’acquisto dei salari, si è creato uno scarto sempre maggiore fra le possibilità di acquisto non soltanto da parte dei ceti sociali più bassi, ma anche da parte del ceto medio. Del resto, come abbiamo visto in Italia, per anni si è venduta l’idea della casa di proprietà. Le unità immobiliari in affitto si sono ridotte, l’Erp a partire dal 1993 non solo non è stata allargata, ma è stata svenduta. In Italia siamo un caso abbastanza isolato in Europa, dal momento che Regno Unito, Francia e Germania, hanno comunque continuato a costruire edilizia popolare, sebbene meno di quanto fatto in passato. La Francia ha continuato per anni a dedicare il 3% del Pil per costruzioni di case popolari, venendo incontro alla domanda e alle necessità. Stessa cosa il Regno Unito, che ha costruito persino sotto la Thatcher, nonostante l’apoteosi tutta neocon del “diritto a comprare”. La situazione è stata poi esacerbata da un altro dato, che in molti hanno chiamato ipergentrificazione, fenomeno che è avvenuto soprattutto nelle grandi città “globali”: fondi internazionali (sia privati di grandi società che fondi sovrani) fanno investimenti molto importanti su grandi aree immobiliari. Perché questi grandi fondi comprano? Non per sfruttare immediatamente l’immobile acquisito, non per affittare, né per rivendere, quanto per cristallizzare sul terreno della città una serie di profitti che queste grandi holding hanno accumulato (pensiamo ai profitti delle grandi piattaforme durante il covid) e che temevano di collocare per esempio in borsa. Per cui l’asset immobiliare diventa una scelta molto comoda, soprattutto se questi acquisti vengono collocati in città importanti. L’idea di fondo è che comprare nelle cosiddette città globali, da Milano a Berlino a Santiago del Cile, è vantaggioso dal momento che è probabile che in quelle città i valori immobiliari tengano su tempi medio-lunghi. E’ come mettere in cassaforte denaro col vantaggio che, quando andrai a riprenderlo, ci sarà anche un’aggiunta”.
Un modo anche per diversificare gli investimenti?
“Sì e anche per assicurarsi la continuità. Tant’è vero che a Londra, già prima della Brexit, si parlava dell’irruzione di questi fondi che compravano edifici lasciandoli poi vuoti in nome del buy to live. Al panorama si aggiunge anche, a ulteriore erosione di un patrimonio già ristretto (in Italia) dedicato all’affitto, la voce degli affitti brevi e turistici. Un fenomeno che ad ora sembra essersi leggermente ridimensionato a Milano, dove invece prosegue senza sosta l’ipergentrificazione, l’acquisto di aree immobiliari da parte dei grandi fondi internazionali. Un meccanismo che innesca comunque un rialzo generalizzato dei prezzi del mercato milanese, rialzo considerato “normale” da alcuni dal momento che i prezzi delle grandi città globali (da New York a Londra a Parigi) sarebbero sempre più allineati con quelli milanesi. Affermazioni che lasciano il tempo che trovano, dal momento che il Paese è in una condizione economica ben diversa da quella che può essere l’area metropolitana di New York. Resta il fatto che in questa crisi europea della casa e del diritto dell’abitare, si levano ancora voci che osteggiano regolamentazioni degli affitti , tetti ai canoni, e via dicendo, o che scomodano Heidegger per la difesa assoluta della casa in proprietà”.
Tirando le fila, cosa pensa che ci riservi il futuro?
“E’ ormai chiaro che la questione casa sta diventando uno degli snodi fondamentali per la società europea, non solo con le piazze spagnole, ma per ciò che succede in Germania , dove la Linke vince a Berlino con una leader che promette il pugno duro contro grandi fondi e i canoni alle stelle, e per ciò che sta succedendo in Francia, dove ci sono studi non solo sulle case ma anche sulla qualità dell’abitare, per esempio nelle periferie. La domanda di case si fa complessa, variegata, diversa rispetto a qualche tempo fa, diminuiscono le superfici richieste o ci si orienta sul co-housing, sale la richiesta di affitti a seguito della mobilità del lavoro. I sindacati degli inquilini sono molto attivi e in contatto fra loro, in particolare quelli francesi, spagnoli e tedeschi. Sta nascendo una sorta di rete internazionale per la casa. In Italia, ci sono tentativi di combattere i processi di turistificazione anche attraverso leggi e regolamenti. Tuttavia, la ripartizione sempre più ineguale di risorse conduce le città a diventare sempre più frammentate, divise fra chi è in e chi è out, fra chi ha quattrini e chi non ne ha, in particolare in un Paese come il nostro, bloccato e senza ascensore sociale”. In definitiva, serve un cambiamento strutturale.
