Una lettera delle associazioni dell’abitare che coprono l’intero territorio nazionale è stata inviata al presidente di Anci, Gaetano Manfredi, e alla responsabile ANCI delle politiche abitative, casa, arredo urbano Sara Funaro. Oggetto del contendere, la mancanza di contraddittorio derivata dal fatto che alla 41esima assemblea dell’Associazione nazionale Comuni italiani al confronto sul tema, sia stata invitata solo Airbnb e non anche le associazioni dell’abitare delle varie città italiane. Una mancanza di contraddittorio aggravata, secondo le associazioni, dalla presentazione di una ricerca commissionata da Airbnb a Nomisma sull’impatto degli affitti brevi nell’ambito del patrimonio immobiliare italiano.
La lettera è la punta dell’iceberg di un dibattito che ormai da anni si sta svolgendo non solo a livello nazionale, ma comprende buona parte del vecchio continente: Amsterdam, Parigi, Barcellona, Berlino e molte altre città che hanno visto la nascita di un’opposizione agguerrita da parte dei residenti a un tipo di accoglienza turistica accusata di impoverire e dilaniare il tessuto cittadino residenziale, con incalcolabili danni a livello sia economico che sociale.
La questione, una sorta di vero e proprio incidente diplomatico, è esplosa in tutta la sua virulenza, come già accennato, in occasione della 41esima Assemblea annuale di ANCI, dove è stata invitata la sola Airbnb, forte di uno studio commissionato all’agenzia Nomisma, che alla fatidica domanda “L’affitto breve ha impattato sull’offerta abitativa?” risponde sostanzialmente “non tanto”… Perché? Nonostante le evidenze numeriche portate alla luce dalle ricerche sviluppate dalle associazioni, lo studio di Nomisma produce dati che danno una fotografia diversa della situazione. Infatti, prendendo in esame l’intero patrimonio italiano di immobili, rende noto che, “utilizzando gli “active listing“ censiti da Airbnb, ovvero gli annunci pubblicitari sulla piattaforma e prenotati almeno una volta nel corso dell’anno, abbiamo rilevato che gli immobili destinati alle locazioni brevi rappresentano l’1,3% delle abitazioni complessive a livello nazionale”. Una percentuale che cala ancora, “prendendo in esame esclusivamente gli immobili interamente dedicati agli affitti brevi – ovvero gli alloggi locati in affitto breve per almeno 120 notti l’anno”, e diventa “lo 0,11% dell’intero patrimonio abitativo italiano”. E allora, il famoso impatto delle locazioni brevi sul patrimonio immobiliare abitativo a disposizione dei residenti, è una solenne, nel migliore dei casi, cantonata delle associazioni e dei cittadini?
“Si tratta anche di una questione di metodo – dice Grazia Galli, dell’associazione fiorentina Progetto Firenze – relazionare gli affitti brevi all’intero patrimonio immobiliare italiano può anche andar bene, ma se si vuole capirne davvero l’impatto sul mercato residenziale, occorre tener presente che la quota di immobili che vi entrano corrisponde a una parte molto piccola dello stock totale. Ecco allora che il significato di percentuali apparentemente piccole cambia completamente e l’impatto che le locazioni brevi esercitano nel trainare al rialzo il mercato immobiliare residenziale viene fuori in tutta la sua evidenza anche nei numeri. Se non si tiene conto di questo i numeri sono pura astrazione dalla realtà e la concretezza dei problemi si diluisce in una narrazione distorta. Per fare un esempio, dalla nostra ricerca emerge che la percentuale degli immobili dedicati all’affitto breve a Firenze è pari al 5% dello stock residenziale, emerge però anche che nell’80% dei casi si trovano in condomini, nel 4% in case autonome e nel 16% in porzioni di unità immobiliari”. Insomma altri numeri ed altre emergenze. Un problema in espansione, tant’è vero che se a Firenze il 60% degli annunci per short term rental, ovvero affitti brevi, resta nel perimetro del comune capoluogo, nelle altre province la maggioranza degli short term rental si colloca fuori. Altri numeri? Eccoli: con riferimento al totale delle abitazioni censite nel 2021, in sette comuni capoluogo, su dieci alloggi più dell’1% dello stock di immobili residenziali è usato per l’affitto breve. Mentre a Lucca e Firenze si va oltre al 4%, Siena non scherza col 3%. Sempre lo studio di Progetto Firenze unitamente al Sunia, rivela che per 9 province toscane su 10, un aumento della quota di unità abitative offerte in affitto breve pari all’1%, ha come conseguenza un aumento dei canoni di affitto residenziale.
Anche Nomisma ammette, e non si può fare a meno di ammetterlo, che il problema è che “le specifiche aree del paese in cui la pressione turistica è significativamente più elevata” in Italia riguarda le principali città. Che tuttavia sono anche quelle con maggiore densità abitativa. “A Roma, per esempio, sebbene gli immobili dedicati a locazioni brevi (per almeno 120 notti l’anno) rappresentino lo 0,5% del totale, nel centro storico questa percentuale sale al 4,5%; a Firenze gli immobili dedicati a locazioni brevi rappresentano in media l’1,7%, mentre nel centro storico il 6,1%; a Venezia, la percentuale è dell’1,4% in media e del 3,5% nel centro storico”.
E i dati di Lucca, Siena, Pisa? E la provincia? Inoltre, sembrerebbe che parlare dell’1,7% a Firenze, o dello 0,5% a Roma o dell’1,4% a Venezia, tarando la percentuale sull’intera città, siano numeri trascurabili o perlomeno poco impattanti. Ma non è affatto così. E uno dei motivi per cui non lo sono, è, come dice la ricerca targata Nomisma, il conto delle abitazioni “attualmente sottoutilizzate o non utilizzate”, che rappresentano in Italia “quasi il 13% del totale del patrimonio abitativo disponibile (4,6 milioni di unità abitative) e nei centri storici delle città monitorate, questa percentuale raggiunge il 18,2% a Firenze, il 19% a Roma e il 31,2% a Venezia”. Insomma non solo gli immobili diventano oggetto progressivo di affitto breve, ma questo dato va a incidere su una quota di immobili già sottoutilizzati o addirittura inutilizzati. Proprio là dove la richiesta di abitazioni per vivere è maggiore.
Allora, la domanda sorge davvero spontanea: ma se è così, perché prendersela con Airbnb? Non basterebbe mettere sul mercato le abitazioni non utilizzate? A parte il fatto che, in un clima dove la proprietà privata è sempre più sacra e supera ogni sia pur costituzionale limite (basti vedere le nuove norme in tema di occupazioni di immobili), è difficile capire in che modo costringere i proprietari a “utilizzare” le proprie case tenute vuote per vari motivi che esulano da contesto, il nodo rimane lo stesso: chi dice che quelle proprietà inutilizzate o utilizzate parzialmente non vengano reintrodotte sotto forma di nuovi affitti brevi? Sembra davvero che il distico “soluzioni semplici a problemi complessi” non funzioni. Almeno in questo caso, dove anche un’altra soluzione proposta, ovvero costruire nuove case, non solo va contro al principio della sostenibilità, ma non si affranca dalla logica descritta sopra.
Ne è convinto un esperto in materia, Filippo Celata, professore associato presso la facoltà di Economia dell’Università di Roma La Sapienza, dove insegna geografia economica, sviluppo locale e analisi dei dati spaziali. Celata, che si occupa di economie e politiche urbane e regionali, fa luce su alcuni punti in un post pubblicato sulla sua pagina Facebook. Cominciando dall’esistenza dell’impatto degli affitti brevi sul mercato immobiliare, ” il tema è oggetto di migliaia di ricerche serie e tutte mostrano che un impatto c’è, incluse quelle di fior fior di economisti che ne deducono che gli affitti brevi hanno un impatto positivo perché ‘valorizzano gli immobili’ e quindi producono ricchezza (per chi e al costo di quali impatti non gli interessa)”.
Dato dunque che l’impatto c’è e non è possibile smentirlo, il problema a questo punto è se l’impatto sia trascurabile, come sembrerebbe dai dati di Nomisma. ” L’incidenza degli annunci Airbnb sull’intero stock immobiliare sarebbe infatti dell’1,3%, il 5% a Firenze o Venezia. Sembra un numero piccolo? In realtà è enorme – scrive Celata – perché in Italia solo il 10% degli immobili residenziali è dato in locazione (dato Agenzia delle Entrate). I numeri di cui sopra andrebbero quindi almeno moltiplicati per 10, perché il problema è l’indisponibilità e il prezzo delle case in affitto per i residenti, non “l’offerta abitativa””. E le abitazioni non utilizzate? Davvero basterebbe utilizzarle per risolvere il problema? A parte le considerazioni fatte poco sopra, il problema vero è che non è possibile quantificarle. “L’Istat dà solo il dato sulle ‘abitazioni non utilizzate da residenti’. Il dato citato da Nomisma è invece dell’Agenzia delle entrate e si basa su alcune assunzioni che l’Agenzia stessa dichiara ‘piuttosto forti’. In breve: le case ‘non utilizzate’ in molti casi sono su Airbnb”, si legge nel post citato.
Per quanto riguarda le altre soluzioni proposte da Nomisma, niente di nuovo sotto il sole. All’intensa attività di riqualificazione del vecchio, suggeriscono dall’agenzia, andrebbe aggiunta una alacre attività per costruire nuove abitazioni. Ma come anticipato, tutto ciò non risolve il problema, che in questo senso è mal posto: non si tratta delle case, si tratta delle modalità di utilizzo. E qui, come ricordato, vige la completa libertà del proprietario. Infine, quanto all’appello ad azioni per “rispondere all’ingente fabbisogno abitativo espresso dalle fasce più deboli della popolazione”, il problema è la credibilità. In altre parole: se il problema dell’esclusione di interi strati della popolazione è legato anche alla crescita degli affitti brevi, come rispondere all’appello avanzato dagli stessi soggetti che del sistema short term rental sono i campioni?
Se questa in sintesi è lo stato della polemica, la lettera inviata dalle associazioni italiane dell’abitare al presidente e alla responsabile politiche abitative dell’ANCI introduce una valutazione di carattere più specificatamente politico che riguarda (anche) il ruolo della pari rappresentanza democratica dei vari soggetti. Infatti, pur esprimendo soddisfazione per il fatto che, “in occasione della sua 41a Assemblea annuale, ANCI abbia dato spazio alla discussione in merito alla necessità di una legge nazionale per regolamentare le locazioni brevi”, le associazioni esprimono il loro disappunto per la scelta di farlo “confrontandosi con un solo interlocutore, che, nello specifico, è anche il primo motore del dilagare di queste attività in tutti i palazzi delle nostre città, nonché il principale fruitore dei fatturati che ne derivano”.
In altre parole, la mancanza di contraddittorio in un tema così importante per la cittadinanza è un dato su cui proprio non si sentono di sorvolare le associazioni, da Torino, a Venezia, a Firenze, a Padova, a Milano, a Roma, a Catania …. Anche perché “consentire alla rappresentante di Airbnb Italia di fornire suggerimenti normativi basati una narrazione del tutto parziale, e in molti punti distorta, delle ricadute che le attività, sue e dei suoi host, riversano su un crescente numero di comunità cittadine e territori, senza alcun contraddittorio, è inaccettabile”.
La lettera inoltre specifica che “sono ormai molti gli studi a livello internazionale che smentiscono questa narrazione, dimostrando, con evidenze inequivocabili e metodologie ineccepibili (…), che la diffusione degli affitti brevi ha effetti fortemente distorsivi sulla vita delle città e nello specifico del mercato abitativo, si associa a rialzi abnormi dei canoni di locazione”. Altri studi scientifici dimostrano inoltre la tendenza del fenomeno a occupare non solo i centri storici delle città, ma anche altri spazi urbani e territori provinciali.
“Ben volentieri, dunque, a margine di questa nota, ci apprestiamo ad offrire ad ANCI una selezione degli studi che riteniamo debbano entrare, e con maggior peso, nella valutazione di insieme a sostegno di una iniziativa legislativa in materia di affitti brevi”, si legge nella lettera, che si conclude: “Prima però, intendiamo rivendicare con forza i nostri diritti – di residenti, di cittadini, di proprietari e inquilini, di attivisti, studenti e ricercatori, di imprenditori e dipendenti, fruitori, animatori e finanziatori delle comunità cittadine di questo nostro Paese – a essere ascoltati e tenuti in considerazione da chi, a partire dai nostri Sindaci, dovrebbe rappresentarci e farsi promotore di leggi che, come in questo caso, dovrebbero avere come primo scopo la tutela dei diritti di tutti, anche se ciò dovesse scontentare questo o quello stakeholder”.
