Firenze – Ritengo che non sia automatica la condominialità dei frontalini dei balconi aggettanti in quanto ancora oggi una buona parte di giurisprudenza di Cassazione afferma che «la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito» (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
La questione è relativa al pregio estetico, o meno, dei frontalini.
Innanzitutto dobbiamo precisare che il balcone aggettante, a differenza del balcone incassato, costituisce un prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Non ha una utilità comune ai due piani e non svolge alcuna funzione a vantaggio di un condomino diverso dal proprietario del piano.
Quindi la soletta, la sua struttura, il sottobalcone, i correntini, i davanzali e così via appartengono a quest’ultimo.
Il balcone incassato invece è una particolare tipologia di struttura che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio e pertanto nella sua parte orizzontale viene considerata alla stessa stregua dei solai.
Infatti se il balcone è incassato le spese di manutenzione sono ripartite ai sensi dell’art. 1125 in quanto il balcone funge da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.
Le spese di manutenzione del cd. “frontalino” sono da ripartirsi in tabella di proprietà generale in quanto non fuoriesce dalla facciata dell’edificio e contribuisce a una funzione di decoro architettonico.
Nei casi di balcone aggettante, le spese di manutenzione sono a carico del proprietario esclusivo del balcone salvo che i rivestimenti e gli elementi della parte frontale non siano decorativi del fabbricato condominiale. In tal caso sono considerati beni comuni a tutti i condomini perché si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
In conclusione, per ciò che concerne il frontalino del balcone aggettante, si deve valutare caso per caso se gli elementi su di esso presenti possano essere considerati parti comuni in quanto aventi funzione decorativa della facciata. Se hanno funziona decorativa la relativa spesa verrà ripartita in funzione dei millesimi di proprietà di tutti i condomini.
Invece per quanto concerne il balcone incassato, ove il parapetto sia rappresentato da un’unica fascia cementizia per tutta la lunghezza del piano, non vi sono dubbi che lo stesso debba essere considerato parte della facciata.
La “questione” frontalini è oggetto di discussione tutt’oggi in giurisprudenza. Due recenti sentenze del Tribunale di Roma, fanno il punto della situazione alla luce degli attuali orientamenti.
Ovvero, se i frontalini dei balconi sono parti comuni, le spese vanno ripartite tra tutti i condomini (Tribunale di Roma, sentenza n. 8566 del 18 aprile 2019). La Corte di Cassazione (ordinanza n. 27413/2018) ha altresì chiarito che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo le apposite tabelle millesimali, “poiché è un intervento di competenza condominiale e attengono al decoro architettonico dell’edificio”.