Firenze – I numeri, le problematiche, i temi non cambiano, semmai si aggiornano. Ciò che cambia è l’improvvisa accelerazione dell’amministrazione comunale sul tema affitti brevi e politiche della casa. A valle della proposta di legge Santanchè sugli affitti brevi, unanimamente considerata piuttosto vuota di strumenti concreti validi per fronteggiare l’arrembaggio che vede protagoniste le città d’arte della penisola e spinta senza dubbio anche dal referendum cittadino organizzato da Firenze Città Aperta che ha visto l’adesione di tantissime sigle e movimenti del territorio oltre a una diffusa adesione della comunità cittadina. L’amministrazione fiorentina ha lanciato in questi giorni alcune scelte “forti” per quanto riguarda il fenomeno degli affitti turistici brevi (https://www.stamptoscana.it/nuovi-affitti-brevi-stop-in-area-unesco-nardella-stanchi-di-aspettare-facciamo-noi/) e anche per quanto attiene al tema del mercato degli alloggi cittadino.
Per quanto riguarda il cambio di passo riguardo a questo ultimo punto, la misura più recente (è notizia odierna) riguarda proprio il “parco” case dedicato in particolare alla fascia grigia. “Fino adesso – spiega l’assessore Giovanni Bettarini, a margine del convegno organizzato da Cgil-Sunia che si è tenuto stamane nella sede di Cgil Firenze in via de’Greci – c’è la possibilità, data al soggetto privato, di “monetizzare” l’obbligo di costruire un 20% di social housing sull’intero dell’opera, ovvero di sostituire l’obbligo di costruire pagando una cifra sostitutiva al Comune. Abbiamo verificato il fatto che molti costruttori, legittimamente fno ad adesso, preferiscono pagare”. Nell’ambito dell’emergenza abitativa che affligge la città tuttavia, che va dall’innalzamento degli affitti alla rarefazione dello stesso patrimonio privato dedicato alla residenza di lungo periodo, il sindaco “ha annunciato il blocco di questa regola, cosicché da ora in poi dovranno essere realizzati quel 20% di alloggi richiesti dalle norme”. Un passo avanti nella direzione di tornare a considerare il problema abitativo come un problema di difficile ma non impossibile soluzione. Passi che sono stati considerati positivi da parte di molti protagonisti di quella rete di associazioni, movimenti e gruppi, compresi i sindacati inquilini, che da anni ormai si occupano del problema.
Tirando le fila, il risultato principale della lunga discussione che stamattina, introdotta da Bernardo Marasco, Segreteria Cgil Firenze e conclusa da Paola Galgani, segretaria generale Cgil Firenze, ha visto le relazioni di Giacomo Menegus, Univ. di Macerata e promotore campagna ATA, “Come regolare gli affitti brevi: una proposta a tutela della casa”; Laura Grandi, Segretaria Sunia Toscana, “La casa a Firenze: un lusso per pochi”; Vincenzo Esposito, architetto, “Firenze abitabile: servizi di prossimità, infrastrutture e ridistribuzione di funzioni per una città policentrica e per la sua transizione ecologica”; Maurizio Magi, Segretario Gen. Filcams Cgil Firenze, “Qualificare il lavoro e l’offerta turistica nel mercato ricettivo: lavoro irregolare, terziarizzazioni e appalti”, oltre agli interventi di Federalberghi, Confindustria, Confesercenti, Camera del Lavoro Cgil Venezia, On. Federico Gianassi (PD), Progetto Firenze, Fillea Cgil, Vicepresidenza Scuola Edile, Legambiente, Giovanni Bettarini (Assessore alle attività produttive e al bilancio del Comune di Firenze), Bendetta Albanese (Assessore alla casa), è la necessità, condivisa, di agire verso la Regione Toscana per mettere in atto la proposta presentata da Sunia e Associazione Progetto Firenze circa il tema degli affitti brevi. La nota caratterizzante della proposta, lo ricordiamo, è l’articolazione dentro il concetto di residenza di una sottocategoria giuridica che dalla residenza tout court estrapoli la residenza turistica breve. Un passo nella direzione, come spiega Massimo Lensi, di Progetto Firenze, “di quella necessaria opera di giuridicizzazione della categoria della residenza che sola consente di mettere in piedi tutele”. Insomma, l’uovo di Colombo della discussione potebbe proprio essere l’emergere della residenzialità come concetto trasversale fra le varie categorie cittadine (il negoziante, l’abitante, il lavoratore). Una necessità che dovrebbe essere inserita nella modifica che si sta intraprendendo in Regione per quanto riguarda il Testo Unico del Turismo.
Tornando alla fotografia della situazione fiorentina e metropolitana, dal Sunia giungono alcuni aggiornamenti sui dati presentati nel contributo della segretaria regionale Laura Grandi, che fin dal 2018, proprio su queste pagine, lanciava moniti molto precisi sullo scivolamento del patrimonio residenziale anche privato di Firenze verso l’occupazione quasi totale da parte della macchina turistica delle pattaforme-affitti brevi.
“Negli ultimi 5 anni – dice Grandi – una grande fetta di popolazione, lavoratori e pensionati, hanno visto la casa diventare un’acceleratore di povertà, elemento di eslcusione. Un fenomeno che non è un problema degli ultimi mesi, non ha coinciso con la pur giustissima protesta delle tende degli studenti. E’ un problema che va visto nella sua interezza: la casa non la trova lo studente, il lavoratore, il pensionato, non la trova nessuno che è nella situazione economica della working class, della fascia grigia, della piccola e media borghesia, definiamola come si vuole, nella situazione “normale”. La casa a Firenze è diventata una questione di censo”. Dando corpo con i numeri a questa fotografia, “a Firenze sono 20mila le famiglie in disagio abitativo, 2.500 convalide di sfratto, 200 al mese le richieste di rilascio di abitazione che escono dai tribunali fiorentini, 150 al mese le richieste di sfratto con forza pubblica”. Sono triplicati i numeri delle case all’asta prodotti dai tribunali delle esecuzioni, fra il 2022-23 ci sono stati 140 decreti di trasferimento al mese, “l’80% dei quali prime case, quindi di famiglie che non sono riuscite a onorare i loro impegni con le banche”.
La crescita esponenziale della richiesta turistica di posti letto ha trainato con se’ l’esplosione del fenomeno degli affitti brevi, che, in assenza di strumenti urbanitici adeguati a governarlo, “ha portato alterazioni irreversibili nel tessuto economico e sociale della città”. Il vulnus è in buona sostanza, la possibilità di aprire attività ricettive in immobili residenziali senza chiedere niente a nessuno. Tutto ciò ha sollecitato la grande valanga degli affitti brevi, per ora non ostacolati, quando non incentivati. Il sindacato appoggia la posizione del sindaco, di stoppare la nascita di nuovi affitti brevi dedicati al turismo, ma rilancia: “E’ necessario che l’iniziativa non rimanga isolata, ci auguriamo venga ripresa da altri sindaci della cintura metroplitana e che venga accompagnata dalla modifica della legge regionale in corso, ch eriguarda il governo del territorio e il testo unico del turismo. con l’obittivo di modificare il consensno all’uso di immobili residenziali senza l’obbligo di cambiarne la destinazione d’uso, così come previsto dal TU Turismo, e, per quanto irguarda l’intervento sula legge del governo del territorio, suddividendo la categoria residenziale in due sottocategorie, residenziale tout court e residenziale ad uso ricettivo. Un passo importante che rafforzerebbe anche le decisioni prese dal sindaco”. L’emergenza abitativa tuttavia non è cominciata con gli affitti turistici brevi. Il problema è lungo e si trascina, e ad ora manca, ad esempio, un strumento lungamente caldeggiato in tema di sfratti, ovvero la commissione per il passaggio da casa a casa, o l’agenzia sociale per la casa a livello metropolitano (quella vigente ad ora non funziona molto bene), oppure, come aggiunge Grandi, “si può capire se sia possibile, di fronte all’emergenza abitativa di case popolari, trovare nelle grandi zone di riqualificazione urbana, la possibilità di ricavare alloggi Erp e Ers”.
Del resto, il contributo di Giacomo Menegus, “Come regolare gli affitti brevi: una proposta a tutela della casa” non aveva solo messo sul tavolo il problema degli affitti turistici e della loro regolamentazione, ma chiarito molto bene il legame che stringe difficoltà abitativa e aumento senza regole dell’uso turistico degli alloggi ad affitto breve. La finalità della proposta di legge di Ata è immaginata non per riequilibrare l’offerta recettiva della città, e non nella sola tutela del centro storico. Al centro, al casa, ovveroimpedire che a diffuone incontrollata degli affitti brevi vada a incidere in modo troppo negativo su una situaizone già deteriorata. Lide aid fondo è contemperare gli interessi di proprietari e residenti, tenendo presenti i principi costituzinali ed europei di riferimento. “La proposta mette al centro i Comuni, gli enti più vicini al cittadino. Si rivolge solo ai Comuni ad alta tensione abitativa. Lo stumento introduce un tetto massimo al numero di locazioni brevi che si possono avviare, differenziato per aree cittadine. Per fissare l’asticella, il criterio principe individuato è i posti letto in rapporto al numero dei residenti. I comuni possono compiere analisi anche più approfondite per capire l’impatto. Ciò comporta una restrizione artificiale di ciò che ora è affidato al mercato libero. Ciò comporta che il Comune possa concedere le autorizzazioni ai proprietari che ne fanno richiesta. I criteri verranno definiti dagli enti locali, con un processo di partecipazione che oltre le categorie veda il coinvolgimento anche dei residenti. Recuperando alcuni criteri fonamentali, la proposta si basa anche su un ritorno alla sharing economy come matrice originaria. Cò si basa su due principi: massima distribuzione delle licenze fra i gerenti, favorendo i piccoli proprietari, e nessuna autorizzazione a tempo indefinito, che determinerebbe sacche di privilegio: cinque anni di autorizzazione, con un principio di rotazione. Un meccanismo di autorizzazione che però lascia fuori le locazioni brevi dei proprietari che risiedono negli immobili e di chi affitta una stanza all’interno della propria abitazione. Questi soggetti non dovranno chiedere autoizzazioni e non hanno limiti. La proposta nasce a Venezia, ma è una proposta che guarda tutto il territorio nazionale. Non è solo la locazione breve che impatta, ma anche l’extralberghiero, soprattutto in alcune regioni come la Toscana, in cui non c’è l’obbligo di cambio di destinazione d’uso. Per queste Regioni, abbiamo previsto un’intesa fra Regione e Comune che regolamenti anche tutto l’extralberghiero”. Il contingentamento delle licenze può mettere in discussione anche il “passato”, recuperando anche quegli immobili già sottratti alla residenza.
L’intervento dell’architetto Vincenzo Esposito pone alcune domande al sistema casa del territorio. Esposito, che è un tecnico, snocciola le cifre e pone quesiti. La sua attenzione si appunta sullo strumento doel Pian operativo, ovvero sulle scelte per la Firenze del prossimo quinquennio. “Lo schema di lavoro è: partire dalla realtà, ovvero dai numeri che la fotografano, porsi degli obietttivi e perseguirli – – è la premessa di metodo di Esposito – vivere lavorare e studiare a Firenze è l’argomento. Il cittadino medio di Firenze è poco consapevole che Firenze è una grande città universitaria”. I numeri lo indicano: 2869 docenti, 1500 fra personale tecnico e amministrativo, 2000 studenti che frequentano corsi post laurea, una popolazione complessiva di oltre 50mila iscritti. Viene stimata la presenza di 36mla e 500 studenti internazionali all’anno, 15mila da università americane, 5300 UniFi, 1100 del Polimoda, 3.800 della FUA, 3mila della Lorenzo de’ Medici, 6.500 delle scuole di lingua italiana. Dei 50mila studenti complessivi dell’Università, 23mila sono fuori sede e di questi 10,500 sono da fuori regione mentre 9500 provengono da altre provincie della Toscana escluse Prato e Pistoia ci si rende conto che abbiamo un problema molto grosso: dare accoglienza a una città che è fatta di studenti”.
Un fatto concreto che mette in competizione la residenza studentesca con quella “normale” cittadina. Tuttavia una risposta è necessaria perché “si rischia di perdere saperi”. Quanti posti ci sono negli studentati, posto che nelle case private è molto difficle fare un conto? “Si tratta di 1650 posti negli studentati pubblici, 260 all’interno di istituti ecclesiastici, 633 in studentati privati. Quanti posti ci servono? Almeno altri 1000, se non il doppio di quelli esistenti, molti di più”. In merito a ciò, l’amministrazione ha presentato una lista di 14 strutture in cui trovare altri posti. Quanti? 16. “Troppi – dice Esposito – quando ci sono così tanti edifici, non c’è la scelta. Scelta che va fatta ora, non domani, dal momento che non è sufficiente mandare l’elenco al Ministeo, perché le scelte vanno fatte qui, vanno fatte partire idee già strutturate”. Altri numeri, altri nodi da sciogliere. Ma il sistema non cambia. Circa il Piano operativo mette in luce le maglie più strette su alcuni temi oltre allo stop annunciato giovedì scoso dal sindaco.
“A Firenze dobiamo governare le destinazioni d’uso – sottolinea Esposito – C’è una norma del Poc che mi preoccupa art. 4 comma 4, “Flessibilità delle destinazioni d’uso”. Si dice che la residenza, il direzionale e di servizio possono tranquillamente scambiarsi. E’ l’opposto di governare le destinazioni d’uso. Inseguendo la semplificazione si aggravano i problemi che ci sono in città. E’ necessario ripensare questa normma, e avere i craggio e la capacità di dire quali sono le destinazion d’uso ammesse, senza l’interscambiabilità fra l’una e l’altra”.
Un altro intervento specifico sul tema del convegno, quello di Maurizio Magi, mette in luce la trasformaizone della città nel senso della gentrificazione e ‘impatto che ha avuto su occupazione, stipendi, lavoro. “Secondo un recente studio, sono 57 mliardi i consumi turistici realizzati nel 2022 nei primi 50 comuni italiani a vocazione turistica, di cui circa tre miliardi nell’are metropolitana fiorentina. Ma tutta questa ricchezza che fine fa? Qanta ne tocca al lavoro, quanta al capitale produttivo, quanta alla rendita? Sollecitiamo il completamento alla società che ha svolto l’ndagine, Sociometrica, nel senso della risposta a queste domande. Nll’ttesa, aclune considerazioni. Salari. Intnto, problema inflazione, poi, i contratti collettivi del turismo sono scaduti da 5 anni. Quelli del commercio, da quasi 4 anni. Pubblici esercizi, quasi due anni. La dmanda immediata è secca:perché non si rinnovano? Seconda osservazione. Alla lentezza di rinnovi contrattuali, corriponde una velocità alta di proliferaizone di contratti pirata. Perché questa relazione inversa e a chi giova? La terza considerazione: la battaglia contro il reddito di cittadinanza”. quanto a quest’ultima se sono bastati 500 euro al messe per mettere a sedere la domanda di lavoro, è la considerazione di Magi, è evidente la crisi in cui giace lo stesso. Una rapida carrellata sui dati del lavoro irregolare, rivelati dall’Ispettorato nazionale del Lavoro, mette in luce che il settore del tursimo, con quello dell’edilizia e agricoltura, i tassi di irregolarità più spaventosi del tessuto economico nazionale. Tornando alle piattaforme, continua -magi circa 20 host si stima controllino il 10% del totale degli appartamenti adibiti a turismo. 10.700 sono gli host a Firenze. Questi “alberghi diffusi degl alberghi non ha nè la fiscalità, nè le regole, gode di una legislazione vantaggiosa sia sulpiano dei costi che su quello burocratico”. Pochi dipendenti, molti appartamenti, dipendenti che dipendono da una società terza. Un quadro che configura una scelta di campo: lavoro o rendita?
Il tema della rendita da capitale viene ripresa dal presidente di Federalberghi Bechi, che parla delle grandi multinazionali che cominciano, già negli anni ’90, a vedere in Firenze un importante investimento immobiliare. Descrivendo la difficoltà delle realtà storiche di stare nel territorio, Bechi rilancia alcune intuizioni, come quando, già nel 1998, Federalberghi parlava di sostenibilità. Per quanto riguarda gli appartamenti, scartando il cambio di destinazione d’uso, rilancia la partecipazione fiscale. A tutti gli effetti, chi svolge queste attività, svolge attività alberghiera diffusa, e come tale deve essere gestita a livello fiscale. L’unico soggetto in grado di garantire formazione, censimento, gestione del fisco, è l’impresa. “Il tema al centro, la qualità del lavoro dell’offerta ricettiva, si fa con la qualità e le competenze di chi lavora”. La tensione abitativa è un problema anche per chi lavora. Mancano gli alloggi per i nostri lavoratori. Il tema è centrale anche pe noi. Dobbiamo pensare alle case che ospitano studenti, i lavoratori, le famiglie che non hanno risorse. Ci serve un modello etico di convivenza e di un nuovo modello sociale che dobbiamo ricostruire”. Serve una norma che regolamenti le locazioni turistiche, serve una legge parlamentare. “Siamo favorevoli all’intervento di Nardella, che ha rotto un muro di ghiaccio”.
Santino Cannamela, presidente di Confesercenti Firenze, si dichiara d’accordo sulla necessità di regolamentare il settore. “Va rivista la legge Bersani Monti in tutti i suoi comparti, norma non sabagliata nel suo impianto ideologico, la liberalizzazione è corretta, la deregulation un po’ meno. Si liberalizzare, no togliere le regole. Chi decide quanti negozi di scarpe stanno in una via? il mercato? il risultato non mi sembra soddisfacente. L’amministrazione comunale? Forse va un po’ meglio. Se c’è un luogo dove si può decidere dove e come e quando si fa l’affitto turistico, si sta dando un senso al dibattito di oggi”.
Federico Gianassi parla dell’ambito ampio che inserisce gli affitti brevi dentro ale ricadute che hanno nel mondo della città, in particolare dell’abitare. “Le locazioni brevi hanno aggravato una difficoltà dell’abitare già preesistente, come ha ricordato Laura Grandi. Sul tema della regolamentazione, è condivisa l’esigenza. Ci divideremo sulle modalità. Il disegno di legge Santanché rappresenta una modesta volontà d’intervento, che contiene il codice unico, importante ma non decisivo. Sul numero di unità abitative e su quello della definizione d’impresa, non sono molto appassionato. Il tema fiscale è molto rilevante. Nella dimensione regionale e locale la sfida verso il governo centrale, prima ancora della definzione fiscale è capire quanto è il carico massimo che una città può sopportare. Quindi, la visione della città e che spazio trova il fenomeno. Per la regolamentazione, è la leva urbanistica lo strumento principe. “Molto interessante quindi la proposta di Nardella: abbiamo bisogno di stabilire attraverso il Poc un sistema che definisca come e in che modo si può fare l’affitto breve. Le Regioni stabiliscono la norma quadro, e i Comuni definiscono l’alloggio secondo la funzione. Dunque, secondo una sottocategoria residenziale turistico”.
Grazia Galli di Progetto Firenze, coautore dellla proposta di legge col Sunia, mette il punto sulla questione delle classificazioni d’uso, “importantissime per il governo della città, ma non solo. Anche nei rapporti fra privati, sono findamentali. Le classificazioni urbanistiche degli immobili sono il fondamento per l’uso legale degli immobili”. La regolamentazione all’interno di un condominio, che è una sorta di piccola città, si fonda su meccanismi di perequazione. “Cosa si può e cosa non si può fare in un’immobile è conseguenza delle destinazioni d’uso. Nel momento in cui a Regione, col TU sul Turismo, decide di disattivare l’obbligo di cambio di destinazione d’uso per delle funzioni, senza porsi il problema di ciò che avrebbe prodotto sui condomin in termini di bilanci, di sicurezza, di disponibilità all’abitare, nduce a farsi qualche domanda. il sindaco Nardella ha fatto una grande cosa, che da sola non serve, anzi, rischia di peggiorare le cose cristallizzando una situazione che diventa di privilegio. Ma Nardella non va lasciato solo, e la prima a doverlo supportare è la giunta regionale, il parlamento regionale, il legislatore regionale, che sulle destinazioni d’uso e sul governo del territorio ha delle competenze che il Comune non ha”. Circa l’articolazione che la proposta di legge Sunia-Progetto Firenze presenta sostenuta da tutti, Galli specifica: “Dev’essere chiaro che il passaggio da residenziale a residenziale-turistico non è automatico. Altrimenti si torna da capo”.
“Le categorie d’uso devono essere il più raffinate e articolate possibile – conclude Galli – più omogenee possibile, con i passaggi regolati. Se noe si fa questo, si viene meno all’obbligo di tutelare gli interessi dei residenti, che sono i negozianti, i commercianti, i lavoratori, gli studenti. Nrllo spazio residenziale deve rianere la residenza. Quegli appartamenti che servono per il ricettivo, divengano ricettivo. Inventiamoci delle regole pererequative in maniera tale che i costi di quell’impresa non vadano a ricadere sui residenti”.
A tirare le fila, dopo svariati altri interventi, la segretaria generale della Cgil Paola Galgani, che ripercorrendo la vicenda della questione abitativa e lavorativa, strettament eintrecciate e della necessità di scigolier eil nodo della insostenibilità per la città del turismo così come gestito finora, conclude: “Firenze è una città dove la precarietà abitativa ‘morde’, una città ‘impossibile’ da abitare, che ha visto operazioni che non risolvono certo il problema, come la ex Manifattura Tabacchi, o ciò che si sta configuradno con le ex Officine. Una città inarrivabile per tanti lavoratori e pensionati a redditi medio bassi, a causa dei prezzi stellari degli affitti e delle pochissime case messe in locazione, indirizzate quasi tutte verso soluzioni turistiche. Riconoscere l’emergenza casa come un problema primario è il primo passo per tentare di arginare questo fenomeno, che sta mettendo a dura prova migliaia di famiglie, soprattutto quelle più deboli economicamente”.