E' forse la parte più importante del nuovo Ruc, approvato in giunta comunale e pronto a intraprendere il viaggio fra le commissioni, dove saranno svolte deduzioni e controdeduzioni, per poi arrivare in consiglio comunale. Si tratta di quella parte del regolamento che prevede la trasformazione per le aree dismesse, quelle, per intendersi, che vanno oltre i 2mila metri quadri. Una di queste, l'ex-Manifattura Tabacchi, ha preso una direzione ben precisa, e si avvia a diventare un polo importante della moda. Anche se, come fa presente l'assessore Elisabetta Meucci, “le spese sono ingenti”, come ingente è la superficie coperta dalla struttura di proprietà di Fintecna. Un'area privata dunque, su cui sono i privati a fare proposte, come richiama anche il quotidiano Repubblica parlando di Andrea Panconesi, patron della Griffe Luisaviaroma e una “cordata” di nomi importanti della moda. Comune entusiasta, privati pure, tanto lavoro da fare. Ma un esempio di come si possa coniugare necessità di sviluppo, riutilizzo di un bene abbandonato, reperimento di risorse e contemperamento di interesse pubblico. I privati propongono, ma è sulle regole del Comune che vanno “sistemate” le proposte.
Un'avventura, quella della trasformazione della città partendo dalle sue aree abbandonate spesso da anni, che deve affrontare almeno due “battaglie”: da un lato, la presenza di comitati combattivi che sostengono l'interesse pubblico delle aree e reclamano una ricaduta “sociale” dell'utilizzo delle aree stesse (come è successo anche nell'annosa battaglia dell''ex-Panificio militare); dall'altro, l'accusa avanzata al Comune di aver intrapreso una sorta di “urbanistica contrattata” con i grandi proprietari. Tutti punti cui ribatte l'assessore Meucci, secondo cui questo regolamento è il grimaldello per “forzare” il blocco che ormai da anni immobilizza la città.
“Bisogna chiarire almeno due punti – risponde alle obiezioni l'assessore all'urbanistica e patrimonio Meucci – da un lato, il fatto che non c'è vendita da parte del Comune ai privati: le zone di cui si parla sono di proprietà privata e l'amministrazione ha esaminato le proposte avanzate dai privati secondo i suoi criteri e le sue priorità. Vorrei ricordare che nel marzo 2013 fu lanciato da parte dell'amministrazione un avviso pubblico per i proprietari di superfici dismesse, in cui si chiedeva un progetto concreto. Arrivarono circa 80 proposte per le superfici superiori ai 2mila metri quadri. Tutte queste furono valutate secondo i criteri dell'amministrazione, dallo stato di maturazione del progetto alla valutazione dell'interesse pubblico. Furono redatte 217 schede, concrete, di trasformazione di opere pubbliche. Attenzione: 217 schede comprendono anche le opere di infrastrutture e servizi necessari. I recuperi previsti, con mutamento di destinazione d'uso, sono 73. A scanso di equivoci e per chiarire: la maggioranza schiacciante riguarda il patrimonio della fascia ottocentesca della città, mentre nel centro storico l'unico cambio di destinazione riguarda il Teatro Comunale”.
Insomma, pare di capire che l'assessorato all'urbanistica non ci sta affatto all'accusa di “urbanistica contrattata”, magari in stato di “soggezione” rispetto ai grandi proprietari. “Per niente – risponde Meucci – ritengo invece si tratti di un'operazione concreta, che ha lavorato su un piano concreto di dati precisi, esaminando ciò che si può fare in 5 anni”. Già, perché un'altra caratteristica del nuovo Ruc è che tutto ciò che è stato impostato da ora, avrà un “tempo massimo” di realizzazione (considerando che anche un avanzamento concreto del piano di recupero è considerato tale): allo scadere dei 5 anni, chi ha dato ha dato e chi ha avuto ha avuto. Nel senso, che tutto si riazzera, se non è stato almeno messo in condizioni di svilupparsi concretamente.
Un altro tema inevitabile, quando si parla di grandi superfici e aree dismesse, è quello dell'emergenza abitativa che ormai stringe alla gola la città. Vale a dire, come molti si chiedono, com'è possibile che intere, ingenti strutture giacciano inutilizzate da anni, mentre in città le fasce deboli non hanno più neppure la possibilità di accedere ai bandi per le case popolari, troppo poche per la richiesta?
“Si parta dal presupposto che queste aree sono di proprietà privata – spiega Meucci – e questo è già un punto fermo. Ricordo anche che, come amministrazione comunale, abbiamo fatto richiesta al demanio di poter assorbire 35 strutture, fra cui molte caserme. Infine, ricordo anche che, per quanto riguarda le superfici superiori ai 2mila metri quadri, esiste la norma che prevede che il 20% debba essere dedicata al social housing”. Una “clausola sociale” che, per quanto riguarda altre tipologie di beni immobiliari come le caserme, arriva al 50% da stornare in social housing.
E perché finora la norma non è stata applicata? “Semplice – risponde Meucci – perché finora tutto era bloccato, la città immobilizzata. E la norma come poteva essere applicata?”.
E per chi fosse proprietario di magazzini, vecchi laboratori (tipologia di cui ci sono svariati esempi nella fascia otto-novecentesca della città) ovvero i cosiddetti edifici incongrui, che tuttavia non entrano nel novero di “grandi aree” per questione di superfici, spesso piccole? Per questi proprietari il ruc prevede la pratica dell' “atterraggio”, vale a dire, chi lascia queste superfici al comune, “atterrando” nelle zone previste dal piano strutturale e dal Ruc, guadagna un incentivo sullo spazio, che aumenta del 30%, se si mantiene ad esempio la destinazione industriale, il 20% se si cambia in destinazione residenziale. Con un “disincentivo” che riguarda chi decide di rimanere, che non potrà cambiare la destinazione d'uso della struttura in residenziale.