Il fondo dei fondi, ovvero il Fondo Housing Coesione . Cos’è? Si tratta dello strumento con cui, a partire da fine luglio, verrà gestito il Piano Casa nazionale. L’operazione prenderà il via a fine luglio, ovvero a giorni, secondo quanto rende noto Mario Valducci, presidente di INVIMIT Sgr, intervenendo alcuni giorni fa a un convegno imperniato sul tema dell’abitare.
Il primo passo per comprendere ciò che succederà è il ruolo di INVIMIT sgr. La società del Ministero dell’Economia e delle Finanze è il soggetto attuatore del secondo pilastro del Piano Casa, ovvero l’housing sociale. Il Fondo dei fondi, ovvero il Fondo Housing Coesione, vedrà la partecipazione del Dipartimento per le politiche di coesione della Presidenza del Consiglio dei Ministri, con una prima dotazione di 100 milioni di euro.
Il fondo Housing Coesione dunque partirà a settembre ed entrerà in attività con due binari paralleli. Il primo vede la richiesta alle Amministrazioni pubbliche di mettere a disposizione immobili da destinare alle finalità del Piano Casa. Potranno essere candidati, come si legge sul sito dell’INVIMIT, sia singoli alloggi sia interi compendi immobiliari. Il secondo binario prevede l’individuazione delle SGR terze che gestiranno i fondi territoriali, attivati con risorse per l’housing di derivazione nazionale ed europea, che le Regioni potranno decidere di conferire nel Fondo Housing Coesione. La finalità è quella di raccogliere in unico contenitore “immobili pubblici, risorse della politica di coesione, fondi nazionali ed europei e capitali privati” da impiegare in operazioni territoriali di recupero e gestione dell’housing sociale.
Il modello per attuare questa operazione è già ben collaudato sul territorio nazionale e sono i fondi immobiliari territoriali. Resta da vedere quanti e quali siano i vantaggi reali per i territori. Scopo dichiarato, “ampliare l’offerta di abitazioni in affitto a canoni sostenibili e, allo stesso tempo, contrastare il degrado edilizio, ambientale e sociale”. Il parco immobili di riferimento riguarda gli immobili pubblici abbandonati delle città. Il Piano Casa, come si legge sul sito INVIMIT, prevede per il Fondo una dotazione di 970 milioni di euro per il periodo 2026-2030, cui potranno aggiungersi ulteriori risorse pubbliche e private, con una gestione programmata su un orizzonte di medio-lungo periodo. Ricapitolando, i soggetti coinvolti nell’operazione sono Enti territoriali (Comuni), Regioni e SGR (acronimo che sta per Società di Gestione del Risparmio) terze. Ovvero, i privati.
La disanima di ciò che sta preparandosi con l’attuazione del Piano Casa è interessante perché in realtà, sul piano fattuale, non possiamo certo dire di non conoscere le modalità operative di INVIMIT, dal momento che, a partire dalla sua creazione nel 2013, ha istituito decine di fondi immobiliari in ci sono confluiti ingenti patrimoni immobiliari di enti pubblici (ministeri, università, comuni, regioni, enti previdenziali) per la loro valorizzazione o dismissione. Nella relazione annuale su INVIMIT la Corte dei Conti definisce la natura giuridica specifica di INVIMIT Sgr,. Si tratta di “una società di gestione del risparmio di proprietà pubblica, ma operante pienamente secondo le logiche del settore finanziario vigilato. L’operatività di INVIMIT, quale società di gestione del risparmio vigilata da Banca d’Italia, risponde alle logiche tipiche degli investimenti: rapidità decisionale, selezione tecnica dei fornitori, valutazione del rischio/rendimento, continuità operativa e responsabilità fiduciaria verso i sottoscrittori. La natura unitaria di INVIMIT si evince dalle sue attività. La Sgr gestisce fondi di investimento immobiliare chiusi, sia diretti sia di fondi, con l’obiettivo di valorizzare, sviluppare e dismettere patrimoni immobiliari pubblici”
Purtroppo la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico conferito ai diversi fondi gestiti da INVIMIT sgr sembra orientato quasi unicamente alla successiva dismissione anche in considerazione della finalità della riduzione del debito pubblico. In particolare, nel corso degli anni, si è assistito all’immediata dismissione degli immobili con destinazione d’uso abitativo, facilmente commercializzabili anche senza nessuna attività di valorizzazione, Dismissione che ha provocato la perdita di immobili, fra cui quelli di proprietà degli enti previdenziali INPS e INAIL, che avevano svolto una funzione calmieratrice sul mercato degli affitti, in larga parte utilizzati da quella che viene definita “fascia grigia”.
La questione, che in fondo tratta scelte squisitamente politiche fatte a monte e in modo trasversale, è ritornata sotto i riflettori a Firenze proprio in queste ultime settimane, con il lancio dell’asta, con scadenza a settembre, di vendita di 6 immobili che fanno parte del Fondoi3-Sviluppo Italia – Comparto 8 Ter. Si tratta di uno strumento di INVIMIT, creato già nel 2016, cui il Comune di Firenze aderì con il conferimento di 47 immobili, alcuni sfitti altri abitati da assegnatari ERP. Uno strumento che sembra la copia perfetta di quanto spiegato da Valducci. Si tratta di un fondo chiuso di durata ventennale in cui si ritrovano tutti e tre i soggetti nominati poco sopra: l’ente territoriale (Comune di Firenze), il MEF e il Fondo I3-Core il cui capitale è composto dalla somma del valore degli immobili conferiti al fondo, che comprende oltre agli immobili del comune di Firenze gli immobili dismessi del Ministero della Difesa ubicati nei comuni di Bologna Milano e Venezia. Come contropartita per il suo contributo il Comune di Firenze ha ottenuto un terzo del valore stimato degli immobili (3.181.535 euro) in contanti; il resto (7.423.582 euro) in azioni del fondo su una valutazione complessiva di 10.605.118 euro compiuta dall’incaricata Axia Re.
Il fondo, per il quale veniva stimato in 500milioni di euro il target per la sua operatività, a 10 anni dalla sua costituzione non ha incrementato il capitale, che è rimasto intorno ai 60 milioni di euro. Ad ora, di fatto, le uniche operazioni svolte dal fondo sono state la vendita degli immobili fiorentini più pregiati. Il resto, 15 immobili, sono ancora nel fondo. Fra i sei messi all’asta con scadenza a settembre, uno è un appartamento da 500 metri quadri in via dei Servi, fra piazza Duomo e piazza Santissima Annunziata, prezzo 4mila euro al metro quadro; gli altri sono alloggi ormai vuoti e malandati, uno, situato in via Accademia del Cimento, addirittura definito “unità collabente”.
La vendita degli alloggi conferiti dal Comune di Firenze doveva servire, come indicato nei documenti ufficiali del fondo, per le “operazioni di sviluppo che necessitano di un processo di “valorizzazione fondiaria” proiettato sul medio-lungo periodo, sia in immobili esistenti e dismessi la cui alienazione è proiettata nel breve-medio periodo al completamento delle attività prodromiche alla commercializzazione. Quest’ultima modalità di disinvestimento degli asset, cosiddetto trading, è funzionale alla gestione strategica generale dei due comparti, in quanto la vendita «immediata» delle unità frazionate produce parte della liquidità necessaria per finanziare le attività degli stessi, ivi comprese quelle di sviluppo.”
Il rischio è che l’inattività del fondo risucchi nelle spese di gestione quanto ricavato dalle vendite avvenute. La conseguenza è che viene messa in forse la redditività dello stesso, compromettendo anche il recupero del capitale investito
Ma il punto non è questo. Il vero problema, che sta diventando un baco strutturale dell’intero sistema abitativo italiano con l’investitura ufficiale (col Piano Casa), di INVIMIT come gestore assoluto delle risorse pubbliche dedicate all’abitare e del sistema dei fondi, è che si tratta di un sistema che erode l’importantissimo patrimonio dell’edilizia residenziale popolare in nome della glorificazione di un altro sistema, quello dell’Ers, che ha il magnifico vantaggio di fare entrare in partenariato il privato col pubblico. Della questione ci siamo già occupati in queste pagine, registrando l’avvento della BEI fra i soggetti che plasmeranno le nuove aree abitative cittadine (https://www.thedotcultura.it/bei-e-case-ad-affitto-sociale-sempre-meno-spazio-alledilizia-popolare/). Qui basti dire che, pur essendo stato, il Comune di Firenze, costretto dal Consiglio di Stato a stralciare le abitazioni di via de’Pepi dal conferimento al Fondo Sviluppo Italia, per la propria natura di edilizia popolare (dopo 7 anni di battaglia giudiziaria nata dal ricorso di un assegnatario) , nessuno si è preoccupato di controllare se nel pacchetto dei 47 immobili ci fossero altri alloggi Erp.
Qualcuno potrebbe pensare: che c’azzecca il caso Firenze con il fondo dei fondi approntato dall’INVIMIT? C’azzecca in quanto i casi assimilabili a via de’Pepi possono ripetersi in tutte le città, con la conseguenza, qualora gli assegnatari non siano pronti a fare ricorso o le case siano vuote, che il patrimonio Erp si assottigli sempre più, lasciando scoperte, su 650mila famiglie che chiedono aiuto per l’abitare a livello nazionale, le 350mila che chiedono, avendone i requisiti, la casa popolare. Non solo. L’altro problema è: a chi giova tutta questa vicenda? La domanda è spontanea quando si pensi al Comune di Firenze, che ha di fatto consegnato per 3 milioni e spiccioli un ammontare di 47 alloggi, molti pregiati, e con promesse di lucro sulle quote, irrealizzabili qualora non si raggiungano i famosi 500 milioni di plafond (ad ora, ribadiamo, siamo a 60 scarsi e quasi a metà della vita del fondo); senza contare che, scritto nero su bianco nella delibera del 2017 che ha dato il via a tutto, i soldi derivanti dall’operazione devono essere impegnati per finalità sociali. Il problema è come: infatti, i proventi, se mai ci saranno, tornano al fondo che deve “ammucchiare” 500 milioni di euro per diventare operativo a tutti gli effetti.
Per quanto riguarda il caso Firenze e gli immobili ancora invenduti, Giuseppe Cazzato, assegnatario di via de’ Pepi che ha fatto il ricorso, Cobas e esponente dell’Unione Inquilini, precisa che è stato chiesto al Comune di intervenire per bloccare la vendita di questi alloggi e per il loro riutilizzo per fronteggiare l’emergenza abitativa.
Non è un sogno: a Milano, un’analoga operazione di riduzione del danno è stata fatta sugli alloggi che l’ASP Istituti Milanesi Martinitt e Stelline e Pio Albergo Trivulzio ha conferito a INVIMIT sgr. Il PAT è un ente prestigioso, che se nella memorai contemporanea è identificato con l’avvio di Mani Pulite, si connota invece per i milanesi come realtà esistente da quasi 500 anni, che ha cresciuto ed educato tantissimi orfanelli (Martinitt) e orfanelle (Stelline) e ha curato migliaia di anziani (Pio Albergo Trivulzio).Grazie alla mobilitazione degli inquilini supportati dai sindacati Unione Inquilini, Sunia e Sicet, è stato stipulato un accordo che oltre a scongiurare la vendita, permette a tutti gli inquilini residenziali di rinnovare il proprio contratto di locazione. Inoltre, estende l’utilizzo del canone concordato a tutto il patrimonio abitativo, con contratti della durata di sei anni più due, individua dei valori base degli affitti rapportati non solo alla zona, ma anche allo stato manutentivo degli immobili; vengono poi applicati abbattimenti progressivi sul canone fino al 35% di sconto per i nuclei familiari con redditi ISEE inferiori a 35.000 euro; vengono stabilite ulteriori tutele per anziani e invalidi sia rispetto alla durata contrattuale che nelle fasce di abbattimento degli affitti. Inoltre, l’accordo impegna INVIMIT a piani di manutenzione negli stabili, da condividere con tempi certi con i sindacati inquilini e la proprietà a non utilizzare il patrimonio conferito dal PAT (Pio Albergo Trivulzio) per affitti brevi, come invece lo stesso ha fatto negli ultimi anni. Da sottolineare il fatto che l’intesa introduce per la prima volta in un accordo integrativo con riguardo ai vecchi contratti a canone concordato, il principio per il quale il canone non deve incidere più del 30% sul reddito netto del nucleo familiare. Nel caso di superamento del rapporto, il canone avrà un aumento massimo del 20%.
Un’operazione analoga, sostengono i sindacati di base e le opposizioni di sinistra, potrebbe essere possibile anche a Firenze, tenuto anche conto che il Comune detiene il 12% delle azioni del fondo. Proposta avanzata, ma da parte del Comune, ad ora, nessuna risposta.
